060 [세이노의 돈과 인생] "땅 사두면 일확천금" 남 말만 믿다 '봉 '

부동산 투자권유 쉽게 믿지 말라.

부동산은 주식처럼 당신 눈에 아무리 좋아보여도 다른 사람들이 보기에 그렇지 않다면 팔리지 않는다. 공급이 제한돼 있다고 해서 가격이 오르는 것만도 아니다. 우리나라 개인 소유의 섬들은 약 1천몇백개에 불과하지만 남해의 우도처럼 개인이 개발해 수익성을 가져온 경우를 제외하고는 살 사람이 별로 없다.

전문가들은 테마가 있는 부동산을 구입하라고 한다. 지하철 역이 있거나 사람이 많이 몰리거나 전망이 좋은 곳들인데 그래야 불황이 와도 환금성을 유지한다.

내가 가진 첫번째 투자원칙은 싸게 산다는 것이다. 그것이 무슨 원칙이냐고 묻는 독자들이 있겠지만 의외로 비싸게 주고 사는 사람들이 많다. 특별한 곳이 아닌 이상 시세대로 주고 사면 투자 매력이 반감된다. 가격이 맞지 않으면 아무리 사고 싶어도 기다려야 한다. 부화뇌동하지 말라는 말이다. 나는 서울 어느 지역의 땅을 무려 3년을 기다리며 조사한 적도 있다. 그 3년 동안 나는 그 지역을 어느 중개업소들보다 더 자세하게 알게 되었고 소유자들의 신상도 일부 파악할 수 있었다. 결국 시세보다 25% 싸게 구입할 수 있었다.

부동산투자를 하려면 미래를 보고 기다리는 자세가 있어야 한다. 앞으로 올 테마는 무엇일까? 주 5일 근무제도라고 믿는다. 주 5일 근무제가 정착되면 삶이 뒤집어질 가능성이 없다고 믿는 수많은 낙천주의자들이 출퇴근에 시간을 더 소비하더라도 지금 사는 곳보다 더 먼 곳으로 이사를 가지 않을까? 외국의 경우들이 그러했다. 어느 지역이 유망할는 지는 당신이 생각해보라.

하지만 언론에서 어떤 특정 분야의 부동산 사업의 수익이 좋다는 기사가 많이 나온다면 일단은 의심해 볼 필요가 있다. 예를 들어 금년초부터 외국인 주택임대사업의 수익성이 좋다는 기사들이 여러 지면에서 보도됐지만 실상은 외국인 상류층의 수가 이미 작년부터 줄어들었다. 임대 가능성이 작아졌다는 말이다. 게다가 어떤 업종이 잘된다는 보도가 자주 나오게 되면 누가 제일 먼저 관심을 가질까? 국세청이다. 외국인 대상 임대사업자들은 조만간 나오게 될 세무조사에 대비하는 것이 좋을 것이다.

종종 땅을 사두기만 하면 몇 년내에 100%이상의 수익이 나온다는 투자권유 전화를 받는다. 그러나 내 대답은 언제나 이렇다. “그렇게 돈이 된다면 당신네 사장이나 많이 사두라고 하시오.” 대부분은 큰 땅을 싸게 사 놓은 뒤 고가로 분할매매하는 경우인데 다단계 판매방식을 사용하기도 한다. 평당 몇 만원이라고 하면 싸게 느껴지지만 실은 평당 만원도 안가는 경우가 많다. 그들이 제시하는 금액 역시 5000만원 내외인데 그래야 사는 사람이 부담을 안 느끼고 사게 되기 때문이다. 1, 2년만 갖고 있으면 가격이 두배로 뛴다고? 당신이 소유주라면 그런 상황에서 땅을 팔겠는가? 말도 안되는 소리에 귀가 솔깃해져서 가슴을 두근거리지 말라는 말이다.

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